09 apr Mag een woninghuurder zijn verhuurder de toegang weigeren?
Enerzijds wil de verhuurder toegang tot het gehuurde om zijn eigendom te inspecteren. Anderzijds heeft de huurder het recht op rustig woongenot. De vraag die rijst is of de huurder de plicht heeft tot medewerking aan een algemene periodieke inspectie aan het gehuurde. Hier wordt veel over geprocedeerd. Op 13 november 2018 heeft het Gerechtshof Den Haag hierover uitspraak gedaan.
In deze kwestie werd de woning ruim dertig jaar door de huurder gehuurd. In de huurovereenkomst was – kort gezegd – opgenomen dat de huurder verplicht was op eerste verlangen van de verhuurder de verhuurder in het gehuurde toe te laten om een algemene inspectie uit te voeren.
In 2015 is de woning gerenoveerd nadat de huurder was veroordeeld mee te werken. Voorafgaand aan de renovatie heeft een opname van de woning plaatsgevonden. De woning bleek in een zeer slechte staat te verkeren en de woning was ernstig vervuild. Ook gebruikte de huurder de woning in strijd met de woonbestemming door het onder meer als werkplaats te gebruiken.
De woning werd opgeknapt en de verhuurder wenste nadien toegang tot de woning om te controleren of de woning door de huurder in goede staat werd gehouden. Ondanks herhaalde verzoeken en sommaties weigerde de huurder de toegang tot de woning. Zelfs de aanzegging van een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning bracht de huurder niet op andere gedachten. De verhuurder zag zich gedwongen om een juridische procedure te starten.
Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning
Zowel de Rechtbank als het Gerechtshof oordeelden dat de huurder in deze situatie de toegang had moeten verlenen aan de verhuurder. De vorderingen van de verhuurder werden toegewezen.
Het Gerechtshof Den Haag overweegt dat de huurovereenkomst een contractuele grondslag biedt voor de controlebezoeken door medewerkers van de verhuurder. De huurder diende mee te werken aan een inspectie van de woning. Door medewerking te weigeren is sprake van een tekortkoming in de nakoming. Voorts overweegt het hof dat de verhuurder voldoende zwaarwegende redenen had om toegang te verlangen, omdat de huurder de woning gebruikte in strijd met de woonbestemming. De verhuurder had mogen controleren of de woning hersteld was en de vorderingen van de verhuurder werden toegewezen.
Tot slot merkt het Gerechtshof Den Haag op dat van belang is dat de huurder, ondanks de duidelijke waarschuwing van ontruiming, de toegang tot het gehuurde bleef weigeren.
Wettelijke plicht tot medewerking?
Bovengenoemde uitspraak laat zien dat de plicht tot medewerking aan een woninginspectie kan volgen uit de huurovereenkomst. Maar hoe zit het als dit niet uit de huurovereenkomst volgt?
Uit de wet volgt dat een verhuurder jegens zijn huurder verplicht is om het genot van het gehuurde te verschaffen. Daartoe behoort het recht op privacy (artikel 10 en 12 van de Grondwet). Verhuurder dient dit recht te respecteren en voor het binnentreden voor een algemene inspectie bestaat geen expliciete wettelijke grondslag.
Uit artikel 7:223 BW volgt echter wel een verplichting voor huurder om mee te werken aan het binnentreden van een woning ten behoeve van een bezichtiging voor verkoop of nieuwe verhuur. Ook is verhuurder bevoegd zonder toestemming van huurder de woning te betreden in noodgevallen. Wanneer sprake is van een noodgeval hangt af van de specifieke omstandigheden van het geval.
Het is echter maar zeer de vraag of een verhuurder wel toegang tot het gehuurde kan afdwingen voor een algemene of onderhoudsinspectie, buiten een “noodsituatie” om. Dit hangt af van wat in de huurovereenkomst is bepaald. Als dat niet is overeengekomen kan een inspectiemogelijkheid slechts volgen uit bijkomende bijzondere omstandigheden.
Geschreven door Daniël Schuth
Daniël Schuth is werkzaam bij PlasBossinade binnen het team vastgoed, waar hij zich voornamelijk bezighoudt met huurrecht.