Particuliere huursector krijgt zwartepiet, maar is onmisbaar

Particuliere huursector krijgt zwartepiet, maar is onmisbaar

Expert | Johan Conijn is directeur Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt, Universiteit van Amsterdam

Begin deze maand gingen in Berlijn en andere Duitse steden tienduizenden demonstranten de straat op tegen het woningtekort en de hoge huren in de particuliere huursector.

De nieuwbouw heeft de groei van het aantal huishoudens in de stad niet kunnen bijhouden, waardoor het woningtekort is toegenomen. De huren van Berlijnse appartementen zijn sinds 2011 verdubbeld. De omvang van de sociale woningvoorraad is de afgelopen jaren sterk gedaald. Deze ontwikkelingen vormden de voedingsbodem voor het protest.


Illustratie: Hein de Kort voor Het Financieele Dagblad

De eis van de demonstranten is dat de huurwoningen van grote particuliere verhuurders worden onteigend. Als er 170.000 handtekeningen verzameld zijn, kan er een referendum worden gehouden over onteigening van grote particuliere verhuurders.

Niet dat onteigening tot een groter aanbod van woningen zal leiden. Bovendien is het een tamelijk kostbare maatregel, omdat de eigenaren financieel gecompenseerd moeten worden. Het zou vooral een noodgreep zijn, bij gebrek aan andere oplossingen.

In Nederland is de situatie niet zo ernstig als in Berlijn, ook in Amsterdam niet. Maar ook hier is er een woningtekort en zijn er steeds meer voornemens om de particuliere huursector te reguleren. Daarbij lijken de lessen uit het verleden te worden vergeten.

In de periode 2006 – 2012 is er een uitgebreid debat geweest over de noodzaak om de Nederlandse woningmarkt te hervormen. Een belangrijke conclusie van toen was dat een goed functionerende woningmarkt rust op drie pijlers. Deze pijlers zijn koopwoningen, sociale huurwoningen en particuliere huurwoningen. Als een van deze pijlers ontbreekt of slecht functioneert, gaat dat ten koste van de gehele woningmarkt.

Keuzemogelijkheden
Er zijn verschillende aspecten die verklaren waarom het wenselijk is dat de woningmarkt op deze drie pijlers rust. In de eerste plaats de keuzemogelijkheden. Lang hebben we in Nederland de illusie gehad dat we aan koopwoningen en sociale huurwoningen genoeg zouden hebben. Het aantal particuliere huurwoningen is na de Tweede Wereldoorlog voortdurend gedaald. Van 60% van de totale woningvoorraad tot 12% in 2012. Hierdoor zijn er te weinig keuzemogelijkheden voor woningzoekenden.

Niet iedereen met een midden of hoger inkomen heeft de voorkeur voor een koopwoning. Door de veranderende arbeidsmarkt, met steeds meer flexibele arbeidscontracten, is de behoefte aan huurwoningen in het middensegment toegenomen. Naarmate er meer keuzemogelijkheden zijn, verloopt ook de doorstroming beter, zodat de gehele woningvoorraad beter wordt benut.

Een ander argument voor een woningmarkt met drie pijlers is financiering. Woningen zijn kapitaalgoederen met een lange levensduur. Hierdoor brengt de woningvoorraad een omvangrijk kapitaalbeslag met zich mee. Op basis van de WOZ-waarde van 2017 is de waarde van de totale Nederlandse woningvoorraad circa €1600 mrd.

Voldoende financieringsmogelijkheden zijn dan ook van groot belang. Koopwoningen worden gefinancierd met hypotheken en eigen geld van de eigenaar-bewoners. Bij sociale huurwoningen zijn naast het eigen vermogen van de woningcorporaties ook de leningen van belang die door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) worden gegarandeerd. Particuliere huurwoningen worden vooral gefinancierd door risicodragend kapitaal van (institutionele) beleggers.

Eigen voorwaarden financiering
Deze verschillende financieringsbronnen kennen elk hun eigen voorwaarden en de beschikbaarheid van de drie is in de loop der tijd wisselend. Tijdens de crisis op de woningmarkt was het problematisch om een hypotheek te krijgen. Terughoudendheid met het verstreken van hypotheken heeft toentertijd bijgedragen aan de omvang van de crisis in de koopsector.

De investeringsmogelijkheden van woningcorporaties worden mede bepaald door de mate waarin zij gegarandeerde leningen kunnen aantrekken. De omvang daarvan hangt af van de risicobereidheid van het WSW en het garantiestelsel waarop het WSW steunt.

Voor beleggers is het rendement dat met de exploitatie van woningen kan worden gerealiseerd, bepalend voor de mate waarin zij bereid zijn huurwoningen te financieren. Dat rendement dient marktconform te zijn, anders zullen andere beleggingen de voorkeur krijgen. Voor het goed functioneren van de woningmarkt is het van belang dat de verschillende financieringskanalen beschikbaar zijn.

Op de kapitaalmarkt zijn hypotheken met koopwoningen als onderpand, door het WSW gegarandeerde leningen voor woningcorporaties en risicodragende beleggingen in woningen niet zonder meer inwisselbaar. Ook al komen de middelen voor een groot deel direct of indirect van pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen, het gaat om aparte ‘potjes’ in het beleggingsbeleid van deze fondsen.

Regie gewenst
Daarmee is niet gezegd dat de financieringsvoorwaarden allesbepalend zouden moeten zijn en er geen enkele vorm van regulering voor de woningmarkt zou moeten zijn. De overheid heeft als marktmeester de regie over het functioneren van de woningmarkt. Het is immers in het algemene belang dat ieder huishouden beschikt over een geschikte woonruimte.

Een vrije markt levert niet een maatschappelijk gewenst resultaat op. Wel is de particuliere huursector als derde pijler onmisbaar. In 2014 heeft de Oeso een interessant rapport geschreven over de opleving van de particuliere huursector in veel Europese landen. Een belangrijke voorwaarde voor succes is een goede balans tussen de belangen van huurders en verhuurders. Wellicht dat men daar in Berlijn nog lering uit kan trekken.

Geschreven door Johan Conijn. Johan Conijn is directeur Finance Ideas en emeritus-hoogleraar woningmarkt, Universiteit van Amsterdam.

Bron: www.fd.nl

No Comments

Sorry, the comment form is closed at this time.