Hoge Raad laat zich uit over sancties bij verboden onderhuur

Hoge Raad laat zich uit over sancties bij verboden onderhuur

Uit een arrest van de Hoge Raad van 8 september 2017 blijkt dat een verhuurder goed moet nadenken over de sancties die gelden voor een huurder bij verboden onderhuur. Als verhuurder is onderhuur niet altijd gewenst en voor woningcorporaties geldt dat zij hun sociale huurwoning aan de doelgroep moeten verhuren. In de meeste gevallen wordt onderhuur van woonruimte zonder instemming van de verhuurder daarom in het huurcontract verboden.

 

Verbod tot onderhuur in huurcontract
Om ervoor te zorgen dat een huurder zich houdt aan het verbod tot onderhuur wordt dit verbod vaak versterkt met een boetebeding, al dan niet gecombineerd met een op de huurder rustende verplichting tot afdracht van de met de verboden onderhuur verkregen winst. Een boetebeding houdt bijvoorbeeld in dat de huurder een bepaald bedrag moet betalen voor iedere dag dat er sprake is van onderhuur. Een verplichting tot afdracht van de huurpenningen heeft tot doel om af te romen wat de huurder in strijd met het onderhuurverbod ten onrechte en ten koste van de verhuurder heeft ontvangen.

In het ROZ-model Huurovereenkomst Woonruimte 2017 is in artikel 11.1 sub d een dergelijke combinatie van sancties te vinden. Bij overtreding van het verbod tot onderhuur kan de verhuurder aanspraak maken op een boete en op de afdracht van de onderhuurpenningen.

.

Hoge Raad oordeelt over opleggen sancties bij verboden onderhuur
In zijn arrest heeft de Hoge Raad zich uitgelaten over deze combinatie van sancties. De Hoge Raad oordeelt dat wanneer in een huurovereenkomst beide sancties zijn opgenomen, de rechter moet toetsen of het cumulatieve effect van de rechtsgevolgen van de sancties in strijd is met Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Dit is ook het geval wanneer de verhuurder slechts aanspraak maakt op één van de contractuele sancties.

In de praktijk kan dit ertoe leiden dat de vordering van een verhuurder tot betaling van het boetebedrag en / of de afdracht van huurpenningen eerder afgewezen kan worden, omdat de combinatie van sancties gezien kan worden als een voor een huurder oneerlijk beding in de zin van de Richtlijn. Na ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning staat de verhuurder dan met lege handen.

.

Belangrijk aandachtspunt bij het opstellen van het huurcontract
Voor een verhuurder is het belangrijk de sancties bij verboden onderhuur in de huurovereenkomst of de bijbehorende algemene voorwaarden goed te regelen. Zo kan er bijvoorbeeld voor gekozen worden alleen een boetebeding op te nemen in de huurovereenkomst en de vordering tot winstafdracht in een procedure te baseren op artikel 6:104 BW.

.

Informatie
Hebt u vragen over dit onderwerp of wilt u een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning instellen op grond van verboden onderhuur? Neem dan contact op met Yvonne Jansen via jansen@lvh-advocaten.nl (Leeman Verheijden Huntjens Advocaten).

.

Geschreven door Yvonne Jansen (Leeman Verheijden Huntjens Advocaten)

 

Geen reactie's

Sorry, het is niet mogelijk om te reageren.