18 apr De indexeringsclausule in de huurovereenkomst
Wat betekent deze standaardbepaling in ROZ overeenkomsten?
In de meeste bedrijfsmatige huurovereenkomsten is een jaarlijkse indexering van de huurprijs opgenomen. In de model huurovereenkomsten van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) kan worden ingevuld op welke datum deze jaarlijkse aanpassing plaatsvindt en wanneer deze voor de eerste keer aan de orde is.
In de algemene bepalingen van de ROZ model overeenkomsten staat dat de wijziging van de huurprijs plaatsvindt “op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens (2006=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). De gewijzigde huurprijs wordt berekend volgens de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de geldende huurprijs op de wijzigingsdatum, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast.”
Wat betekent dit nu concreet?
In de ROZ model huurovereenkomsten wordt de zogenaamde jaar-op-jaar methode gebruikt. Hierbij wordt voor de jaarlijkse huurprijsindexering uitgegaan van het indexcijfer van het jaar waarin de huurprijs laatstelijk is gewijzigd.
Aan de hand van een rekenhulp die de website van het CBS staat, kunnen de aanpassingen van de huurprijzen volgens de consumentenprijsindex (CPI) van het CBS worden berekend. De jaarlijkse huurverhoging (of huurverlaging) is op deze manier eenvoudig vast te stellen.
Meestal voorziet de overeenkomst in een automatische indexering en is bepaald dat het niet nodig is dat de indexering vooraf wordt aangekondigd. Door deze bepaling te aanvaarden, heeft de huurder de verschuldigdheid van de jaarlijkse indexering geaccepteerd.
Maar wat nu als de verhuurder is vergeten de huurprijs te indexeren?
Kan hij dan op een later moment alsnog aanspraak maken op het volledige achterstallige geïndexeerde gedeelte van de huurprijs? Zelfs als hij jarenlang geen aanspraak heeft gemaakt op de indexering? Mag de huurder hieruit afleiden dat de verhuurder afstand doet van zijn recht op indexering van de huurprijs?
Nee, dat is niet het geval. Voor de geldigheid van de indexering is niet nodig dat deze vooraf wordt aangekondigd. De vordering bestond al en bestaat nog steeds, maar de verhuurder heeft er eerder nog geen aanspraak op gemaakt. Volgens de rechtspraak is het niet zo dat de indexering dan met terugwerkende kracht wordt gevorderd. Bij een huurder kan ook niet een gerechtvaardigd vertrouwen ontstaan dat de verhuurder definitief ervan af zou zien dat de te weinig betaalde bedragen alsnog te vorderen. Wel geldt er bij het aanspraak maken op achterstallige indexeringen een maximum termijn van vijf jaar, omdat volgens de wet huursommen verjaren door verloop van vijf jaar na de dag waarop deze opeisbaar zijn.
Geschreven door Mirjam Hoogesteder en Simon Velthuizen
Bron: www.endejonge.nl