21 nov Verhuurder doet beroep op indexering en eist € 41.439 ‘achterstallige’ huur
In huurovereenkomsten met betrekking tot bedrijfsruimte wordt vaak de (standaard)bepaling opgenomen dat de huurprijs wordt geïndexeerd volgens een bepaalde formule. Daarmee voorziet de huurovereenkomst in aanpassing van de huurprijs aan de economie en heeft de verhuurder het recht om jaarlijks de huur met een bepaald percentage te verhogen.
Dit klinkt eenvoudig, maar kan de verhuurder die de jaarlijkse indexering is vergeten na enkele jaren alsnog de indexering over de verstreken jaren uitvoeren en de ‘achterstallige’ huur vorderen? Recent heeft het Gerechtshof Amsterdam zich hierover uitgesproken.
Wat speelde er?
In deze zaak kocht de verhuurder een pand met een lopende huurovereenkomst waarvoor de huurder sinds 2002 niet meer dan € 494,19 betaalde. De nieuwe verhuurder komt tot de ontdekking dat er een automatische indexering is opgenomen in de huurovereenkomst welke een jaarlijkse verhoging toestaat van minstens 4%. Daarbij bepaalt de huurovereenkomst dat de aangepaste huurprijs geldt, ook indien over de aanpassing geen mededeling is gedaan.
Deze clausule is relevant en komt ook voor in het veelgebruikte model van de Raad voor Onroerende zaken (ROZ-model): “een geïndexeerde huurprijs is opeisbaar verschuldigd, ook al wordt van de aanpassing aan huurder geen afzonderlijke mededeling gedaan.”
Achterstallige huur
De verhuurder doet een beroep op de indexering en eist van de huurder betaling van € 41.439,87 (achterstallige huur) en betaling van € 928,97 aan maandelijkse huur zolang het gebruik van het gehuurde voortduurt.
Geen rechtsverwerking
Het Hof stelt dat de huurder, door met deze clausule in te stemmen, op voorhand de verschuldigdheid van de jaarlijkse indexering heeft geaccepteerd. De verhuurder kan op die grond aanspraak maken op de geïndexeerde huurprijs, tenzij de verhuurder dat recht heeft verwerkt.
Van rechtsverwerking is sprake indien de verhuurder zich zo gedraagt dat dit onverenigbaar is met het geldend maken van zijn recht op de jaarlijkse huurverhoging. Hiervan is volgens het Hof slechts bij uitzondering sprake en ook is het aan de huurder om dit aan te tonen.
Eigen verantwoordelijkheid
Onvoldoende is dat de verhuurder gedurende een lange periode de verhoogde huur niet factureert. Op de huurder rust een eigen verantwoordelijkheid om de hoogte van de door haar verschuldigde huurprijs in de gaten te houden, naar het oordeel van het Hof. Het beroep op rechtsverwerking faalt.
Een grens
Dit is goed nieuws voor verhuurders. De periode waarover de verhuurder met terugwerkende kracht de indexering kan innen is alleen niet onbeperkt. Als gevolg van artikel 3:308 BW verjaren de vorderingen tot huuraanpassing middels indexering vijf jaar na het opeisbaar worden. De verjaringstermijn is daarmee een begrenzing voor het geldend maken van de indexeringsclausule. Een soort ‘doekje om het bloeden te stelpen’ van de huurder.
Conclusie
Voor huurders is het raadzaam om rekening te houden met een vordering van de achterstallige indexering: ook als die niet direct wordt gefactureerd/geïnd. Verhuurders dienen – op hun beurt – scherp te blijven met betrekking tot het vorderen van de jaarlijkse indexering mede door het risico op verjaring.
Geschreven door Saskia Frijling (PlasBossinade Advocaten)