Het opstellen van een koopovereenkomst blijft vakwerk en maatwerk

Het opstellen van een koopovereenkomst blijft vakwerk en maatwerk

We leven in een tijd waarin uit efficiency oogpunt veel processen worden gestandaardiseerd en veel zaken via internet door de consument geregeld kunnen worden.

Nog niet zo lang geleden werden de meeste huizen via een makelaar verkocht, die vervolgens een koopakte opstelde waarna de notaris de levering verzorgde.

Tegenwoordig zijn er legio mogelijkheden om je woning zonder tussenkomst van een makelaar te verkopen. Kostenbesparing is hierbij de belangrijkste beweegreden voor verkopers om zelf het fototoestel te pakken en het huis op een verkoopsite te plaatsen. Het verschil tussen een fotoreportage gemaakt door of in opdracht van een makelaar met de doe het zelf foto’s is vaak goed zichtbaar. Dat is een commercieel punt waar ik hier niet op in ga. Ik zal mij beperking tot de juridische kant van het verhaal. Die begint met de omschrijving van het te verkopen object zoals deze door de eigenaar/verkoper zelf in elkaar wordt gezet. Het is maar te hopen dat de eigenaar terzake deskundig is en een juiste omschrijving maakt. Worden hier fouten in gemaakt die de koper pas achteraf opmerkt, dan kan dit voor enorme problemen zorgen. Verkopers zijn zich hier meestal niet van bewust en doen dan ook hun best om hun pand beter, mooier en groter te omschrijven als dat het in werkelijkheid is. Een verkeerde voorstelling van zaken kan er echter toe leiden, dat een koper een tot stand gekomen koopovereenkomst (zelfs na de levering) kan vernietigen op grond van dwaling. Zo ver komt het veelal niet, meestal blijft het beperkt tot een schadevergoeding, maar ook dit is vervelend als je hier als verkoper achteraf mee geconfronteerd wordt.

Als er eenmaal een koper gevonden is, wordt via internet een koopovereenkomst in elkaar gezet. Het is geen uitzondering dat een model bestemd voor een appartement gebruikt wordt voor een woonhuis of andersom. Ook worden variabele clausules te pas en te onpas gebruikt; niet zelden staat een ouderdomsclausule in een pand dat 5 jaar geleden is opgeleverd of wordt verzuimd te verwijzen naar door de gemeente opgelegde kettingbedingen waardoor de gemeente een boete aan de verkoper op kan leggen. De koopakte wordt opgemaakt met het idee dat het allemaal niet zo nauw komt en alle bepalingen standaard zijn. Het klopt dat heel veel bepalingen standaard zijn, maar er zijn genoeg redenen om af te wijken van de standaard bepalingen, het blijft maatwerk. Bij een eventuele procedure achteraf zal elke woord uit de koopakte door de rechter op een goudschaaltje worden afgewogen.

Het gaat nog al eens mis. Ik zie op dit moment in mijn praktijk veel problemen langs komen welke ontstaan zijn doordat de koopakte niet zorgvuldig is opgesteld. Een paar voorbeelden:

  • Koper ontdekt na de levering dat door een lekkage van de waterleiding schade aan keukenkastjes en bedrading is ontstaan. Electra in de keuken is bovendien niet goed aangelegd. In het koopcontract staat een ouderdomsclausule. De woning mag dan wel 30 jaar oud zijn, maar de keuken staat er pas 2 jaar in. Als deze koper van te voren een deskundige naar het koopcontract had laten kijken, dan had hij het advies gekregen op te nemen dat de ouderdomsclausule niet ziet op de keuken. Nu kan hij de verkoper niet aanspreken.

 

  • De voortuin van een woning is later aangekocht van de gemeente en heeft een apart kadastraal nummer. Dit is niet in de koopakte opgenomen en ook niet in de notariële transportakte. Koper is geen eigenaar van de voortuin geworden. De koper had wel een check gedaan bij het kadaster maar helaas niet op de juiste wijze waardoor dit niet opgemerkt werd. Ook dit had voorkomen kunnen worden.

 

  • Bij de koopovereenkomst voor een bedrijfsruimte is verzuimd te opteren voor een met BTW belaste levering waardoor de verkoper achteraf een bedrag aan de fiscus dient te betalen.

Kortom niet alleen het belang van een goede presentatie en omschrijving van een te verkopen woning wordt door veel mensen onderschat, ook het belang van een deugdelijke koopakte. Goedkoop kan op die manier duurkoop worden. Het loont de moeite om een deskundige in de arm te nemen om een koopakte op te stellen of te laten beoordelen.

 

André Steijns

Juridisch adviseur

Geen reactie's

Geef een reactie